Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?


Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?

 
С приемането на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС) за пръв път в българското законодателство беше уреден жилищният комплекс от затворен тип:
 
„Особен режим на управление на общите части
 
 Управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
 
Договорът  се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.“
 
Лаконичната уредба от две изречения на въпросния институт постави множество въпроси в практиката, с които се сблъскаха първоначално инвеститорите и купувачите на самостоятелни обекти в сгради в режим на етажна собственост (техните адвокати и правни консултанти), впоследствие – нотариусите, а съвсем скоро време – и съдилищата…
 
Може би идеята на законодателя да предложи толкова кратка правна уредба е свързана с договорния характер на този „особен режим“ на управление на етажната собственост (и на възникващите в рамките на последната междусъседски отношения). Въпреки това обаче съществуват няколко важни въпроса, които следва да получат ясен законодателен отговор.
 
Един от тях е въпросът „Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?“
 
Възможни е възприемането на две разрешения:
 
 да се приеме, че жилищният комплекс от затворен тип възниква по силата на закона (ex lege) при наличието на предвидени от законодателя предпоставки (както възниква правния режим на етажна собственост), или да се приеме, че жилищният комплекс от затворен тип се учредява с изрично волеизявление от страна на определени от закона лица, направено в предвидена от закона форма (сключването на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС).
 
Кое от тях е възприето от българския законодател?
 
За да се отговори на така поставения въпрос, трябва да се разгледа законовото определение за жилищен комплекс от затворен тип и да се анализират включените в него елементи. Параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС дефинира жилищният комплекс от затворен тип като:
 
„комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица“.
 
В така цитираната дефиниция могат да бъдат разграничени няколко основни белега:
 
  •  съществуването на един урегулиран поземлен имот. Именно този имот осигурява единството на комплекса. Сградите в режим на етажна собственост и другите обслужващи обекти следва са изградени в неговите пространствени граници. Сгради в режим на етажна собственост, разположени в различни поземлени имоти, не притежават изискуемата от закона степен на обособеност, която да позволи управлението им като жилищен комплекс от затворен тип;
  • съществуването на няколко сгради в режим на етажна собственост. Вторият белег на жилищния комплекс от затворен тип е свързан с наличието на няколко построени сгради, за всяка една от които е възникнал режим на етажна собственост. Макар и да не е посочено изрично в текста на законовата дефиниция, самостоятелните обекти в тези сгради следва да имат жилищно предназначение. Това следва от самото наименование на института – жилищни комплекси от затворен тип. Според настоящия текст на законовата дефиниция жилищен комплекс от затворен тип не може да възникне, когато в един урегулиран поземлен имот са построени няколко отделни и самостоятелни постройки, притежавани в изключителна собственост или както съсобственост от различни лица – случай, обозначаван като хоризонтална етажна собственост. Не попада в съдържанието на дефиницията и хипотезата, при която сградата в режим на етажна собственост е само една;
  • съществуването на други обекти, обслужващи собствениците и обитателите. Наличието на обслужващи обекти в поземления имот е предвидено в параграф 1, т. 3 ДР на ЗУЕС като кумулативно изискване, наред с изискването за съществуване на няколко самостоятелни сгради в режим на етажна собственост. Тези обекти имат особено предназначение и обслужват ползването на самостоятелните обекти, разположени в сградите в режим на етажна собственост. Те могат да бъдат отделни сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и пр. Ползването им може да бъде свързано с предоставянето на допълнителни услуги на живущите в жилищния комплекс от затворен тип (търговски обекти) или да осигуряват неговото управление (административни обекти);
  •  въвеждането на изисквания за контролиран достъп за външни лица. Макар и законовата дефиниция да ограничава правилата за контролиран достъп само до външни лица, те следва да намират приложение и спрямо живущите в комплекса, дотолкова доколкото последните също трябва да използват определените места за влизане и излизане от комплекса, да спазват процедурите за идентификация, представяне на пропуск и пр.
Нека сега да проверим за възникването на кои от тези белези е необходимо волеизявление от страна на заинтересуваните лица.
 
Ако първите два белега са свързани с наличието на определени обективно съществуващи предпоставки, то изискването за наличието на контролиран достъп до комплекса предполага изрично волеизявление в този смисъл:
  •  „въвеждането“ на правила, които да уреждат влизането в и излизането от комплекса, предполага постигането на определено съгласие между етажните собственици;
  • такова съгласие е необходимо и за определянето на предназначението на обслужващите обекти в комплекса.
Формата за обективиране на въпросното съгласие е именно писменият договор с нотариална заверка на подписите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС.
 
Изхождайки от легалната дефиниция и разкритите в нея правни белези на жилищния комплекс от затворен тип, би следвало да се възприеме необходимостта от наличието на сключен договор по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС, за да възникне жилищен комплекс от затворен тип.
 
Ако етажната собственост е законов режим, който възниква при наличието на предвидените в чл. 37 ЗС предпоставки: една сграда, няколко самостоятелни обекта, притежавани от различни собственици, то жилищният комплекс от затворен тип като особен договорен режим на управление на етажната собственост възниква в резултат от договор, сключен между собственика на земята и собствениците на самостоятелни обекти при спазване на формата за действителност по чл. 2, ал. 2 ЗУЕС: писмена форма с нотариална заверка на подписите.
 
Такъв договор е необходим, за да бъдат налице част посочените в параграф 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС елементи, характеризиращи жилищните комплекси от затворен тип: обслужващи обекти и режим за контролиран достъп.
 
Режимът за управление на жилищни комплекси от затворен тип е предвиден от законодателя като договорен режим, чието съдържание зависи от волята на страните и не може да бъде открито в закона. Поради това липсата на договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС ще води до липса и на жилищен комплекс от затворен тип. В този смисъл договорът по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС може да бъде обозначаван като „договор за учредяване“ на жилищен комплекс от затворен тип. Жилищният комплекс от затворен тип възниква като особен режим на управление едва с влизането в сила на договора по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, тъй като едва след този момент съществуват:
  • допълнителни обекти с фиксирано обслужващо предназначение  
  •  специални изисквания за контролиран достъп до комплекса от страна на външни лица
  • договорно установени правила за управление на комплекса 


«Назад
 

Как възниква жилищният комплекс от затворен тип? Как възниква жилищният комплекс от затворен тип?