Неформален договор


Неформален договор
 
За сключването на договора за замяна законодателят не изисква спазването на форма за действителност. Достатъчно е устното постигане на съгласие за прехвърлянето на собствеността върху заменяните вещи, за да обвързва то направилите го лица. Ако обаче е предвидена специална форма с оглед на неговия предмет, тя следва да се спазена. Така например съгласно разпоредбата на ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт, а според  ЗС договорите, с които се извършват придобиването и разпореждането с имоти – частна държавна или общинска собственост, се сключват в писмена форма. В посочената форма следва да бъде сключен и договорът за замяна, когато поне едната от насрещните престации е свързана с прехвърлянето на вещно право върху недвижим имот.С оглед нуждите на практиката следва да се приеме, че писмената форма е достатъчна и в случаите, когато само единият от заменяните имоти е собственост на държавата или на общината.
 
Нотариалните актове за прехвърляне на собственост или за учредяване на вещно право върху недвижими имоти се извършват от нотариуса, в чийто район се намира имотът. По същия начин вписванията, отбелязванията и заличаванията относно недвижими имоти се извършват по разпореждане на съдията по вписванията от службата по вписванията, в чийто район се намира имотът. Приложението на посочените правила се затруднява в случаите на замяна на вещни права върху недвижими имоти, които са разположени на територията на два или повече различни съдебни района.
 
За да се спази посочената от закона местна компетентност и при договора за замяна, може да се възприеме необходимостта от извършване на две корелативни нотариални прехвърляния в два или повече отделни нотариални акта за прехвърлянето на всяка една от заменяните вещил Броят на нотариалните актове ще зависи от броя на заменяните имоти и тяхното местоположение. Приемането на това разрешение обаче ще доведе до изкуственото разделяне на договора за замяна в два отделни документа и до необходимост от заплащане на нотариални такси върху стойността на всеки един от заменяните имоти.
 
Сходен проблем във връзка със спазването на правилата на местната нотариална компетентност възниква и при учредяването на сервитутно право,при което господстващият и служещият имот се намират на територията на два различни съдебни района. ъй като поземленият сервитут представлява ограничено вещно право,което обременява служещия имот, именно местоположението на последния ще определя местната компетентност при изповядването на нотариалния акт за неговото учредяване. Договорът за учредяване на сервитутното право трябва да бъде вписан както по партидата на служещия, така и по партидата на господстващия имот.При договора за замяна обаче най-често се прехвърлят две отделни вещни права, съществуващи по отношение на два различни недвижими имота. В този случай няма как да се приложи разрешението, дадено при сервитутните права.
 
В разглежданата хипотеза трябва да се възприеме възможност за избор от страна на участващите при сключването на договора лица измежду нотариус във всеки един от съдебните райони, в които попадат заменяните недвижими имоти. Подобно разрешение се аргументира със следните съображения: (1) запазва се целостта на сделката; (2) постига се процесуална икономия, като правната сигурност се гарантира чрез вписване на нотариалния акт в Агенцията по вписванията; (3) всеки един от посочените нотариуси има формално основание за своята нотариална компетентност, тъй като поне един имот се намира на територията на неговия район на действие; (4) зачитат се интересите на страните, тъй като дължимите в този случай нотариални такси ще се изчисляват от стойността на престацията, която е по-голяма.


«Назад
 

Неформален договор Неформален договор